Affitti: mercato bloccato con 11% delle abitazioni inutilizzate

La scarsità di offerta, unita all’aumento generale dei prezzi degli ultimi due anni, ha determinato un aumento dei canoni di locazione del +2,1% nel 2023.

Anche a causa della congiuntura economica non favorevole, morosità e ritardi nel pagamento dell'affitto sono problemi diffusi, con il 13% degli affittuari che dichiara di aver saltato almeno un pagamento, mentre fra i locatori quasi 1 su 3 dichiara di aver subìto fenomeni di morosità.

L'adozione di strumenti innovativi può contribuire a migliorare la fiducia e la stabilità nel mercato degli affitti, ampliando anche la disponibilità di case oggi non concesse in locazione.

Il mercato della locazione in Italia è caratterizzato da una serie di sfide e complessità che influenzano sia i locatori che i locatari. Nonostante una domanda elevata (oltre 700.000 richieste di locazione stimate da Nomisma nel 2023), esiste una significativa discrepanza tra l'offerta disponibile e la domanda effettiva. Infatti, circa l’11% delle abitazioni nel Paese rimane non utilizzato o non concesso in locazione[1], creando un mercato degli affitti non tanto saturo, ma piuttosto bloccato. L’elevata quota di abitazioni inutilizzate (o nelle disponibilità dei proprietari) associata all’accresciuta dimensione del mercato degli affitti brevi, specie nelle località turistiche, rappresenta la fotografia più realistica di un orientamento che rende sempre più difficile l’individuazione di soluzioni abitative in locazione a medio-lungo termine.

Queste alcune delle principali evidenze emerse nella prima edizione dell’Osservatorio Affitti 2023, condotto da Nomisma per conto di CRIF e in collaborazione con Confabitare, che si propone di offrire una visione dettagliata e informativa sulle dinamiche, tendenze e sfide che caratterizzano il settore degli affitti in Italia.

Lo scenario di domanda e offerta nel mercato della locazione italiano

In Italia, il 57% delle abitazioni è di proprietà e utilizzato come prima abitazione, le case destinate alla locazione sono circa il 10% dello stock immobiliare disponibile, mentre un altro 11% è a disposizione, ovvero non è né locato né utilizzato come prima abitazione. Questo comporta una sostanziale scarsità di offerta che unita all’aumento generale dei prezzi degli ultimi due anni circa, ha determinato un aumento dei canoni di locazione (+2,1% nel 2023).

Far coincidere domanda e offerta nel mercato della locazione è una sfida complessa, poiché si basa sull'asimmetria informativa tra locatore e locatario, sia relativamente all’affidabilità economica di quest’ultimo, sia ad aspetti di carattere più socioculturali e di approccio alla buona gestione dell’immobile preso in locazione. Arriva al 30% la quota dei proprietari che si dichiarano non disposti a concedere in locazione le proprie abitazioni, con una maggiore concentrazione tra coloro che possiedono un'unica abitazione oltre quella di residenza/vacanza (questa quota scende al 15% per chi dichiara invece di possedere 3 o più abitazioni oltre quella di residenza). Escludendo dal campione chi non ha mai concesso in locazione immobili di proprietà, vi è poi un’ulteriore quota di rispondenti (circa il 10%) che dichiara di aver affittato in passato una o più abitazioni di proprietà ma di non averne più intenzione. Fra questi quasi il 40% ha avuto esperienze negative (sfratti, ingiunzioni di pagamento, mancati pagamenti…) che li ha fatti desistere. Ciononostante, attualmente la metà dei proprietari di immobili «extra» (oltre a quello di residenza o vacanza) ha in locazione almeno un’abitazione, e un ulteriore 30% si dice pronto a concederla in locazione nel futuro prossimo.

Affidabilità economica dell’inquilino

Stabilità contrattuale o tipologia di lavoro in generale e assenza di pendenze di pagamento sono le caratteristiche considerate più importanti dai locatori. La morosità e i ritardi nel pagamento dell’affitto sono infatti problemi diffusi, con quasi 1/3 dei locatori che dichiara di aver subìto fenomeni di morosità (concentrati soprattutto fra le 2 e le 4 mensilità) e il 13% degli affittuari che dichiara di aver saltato almeno un pagamento. Stessa dinamica si registra anche rispetto a ritardi nel pagamento dell’affitto: il 27,5% degli affittuari ha dichiarato di aver pagato l’affitto in ritardo almeno una volta nell'ultimo anno, mentre lato locatori la quota di ritardi riscontrati sale al 38%.

La morosità dei locatari è principalmente causata dall'emergere di spese impreviste (nel 40% dei casi), specialmente tra liberi professionisti, imprenditori, lavoratori autonomi e artigiani che scontano una discontinuità nelle entrate. In seconda battuta, in 1 caso su 3 la morosità è dovuta ad una temporanea perdita di lavoro o a difficoltà legate al reddito, incidenza che si alza sensibilmente in presenza di redditi bassi o nulli (operai e casalinghe/i).

Nonostante le difficoltà, circa il 50% dei locatori preferisce attendere prima di intraprendere azioni legali per la morosità, facendo emergere il profilo di un “proprietario tollerante”. La percentuale di chi decide di procedere per vie legali aumenta però con il numero di abitazioni possedute.

Sfide e innovazioni nel mercato degli affitti

Per ridurre le attuali criticità nel mercato degli affitti, l'asimmetria informativa tra locatori e locatari rappresenta una sfida significativa. Per affrontare questa disparità, CRIF ha introdotto il servizio "Affittabile", che permette all’inquilino di qualificarsi di fronte al proprietario di casa attraverso un documento che da un lato attesta il livello di affidabilità del soggetto nel rispettare gli impegni di pagamento, dall’altro identifica il canone medio mensile sostenibile.

L'interesse per questo servizio è elevato sia tra i locatori (80%), che tra i locatari (41%), indicando una crescente consapevolezza dell'importanza della trasparenza e della fiducia nel mercato della locazione.

A fronte di un certificato di affidabilità economica, i locatori si dividono fra chi sarebbe disposto a prevedere un canone di affitto più congruo alle disponibilità economiche dell’affittuario, e chi invece non prevederebbe comunque nessun vantaggio in particolare. Fra chi possiede due case, però, è più elevata la quota di locatori disposti ad affittare case che oggi non concede in locazione, mentre i multiproprietari (con 3 o più abitazioni), a fronte di un certificato come quello di «Affittabile», sarebbero più propensi a richiedere depositi cauzionali inferiori.

Relativamente invece agli affittuari, l’interesse per “Affittabile” risulta più elevato tra le famiglie monogenitoriali o con figli conviventi, fra coloro che hanno utilizzato il canale delle agenzie immobiliari e fra chi ha dedicato più tempo nella ricerca di un'abitazione in locazione. La propensione a considerare il servizio è maggiore anche tra coloro che lamentano difficoltà nella ricerca di un’abitazione in locazione e fra chi si è scontrato con eccessive richieste di garanzie da parte dei locatori. A fronte di una certificazione di questo tipo, gli affittuari auspicherebbero canoni di affitto maggiormente in linea con le proprie disponibilità finanziarie e depositi cauzionali inferiori.

“L'adozione di strumenti innovativi come Affittabile può contribuire a migliorare la fiducia e la stabilità nel mercato degli affitti, garantendo un ambiente più equo e trasparente per tutti i partecipanti” - commenta Beatrice Rubini, Executive Director di CRIF. “Come già avviene in altri paesi, va sottolineata l'importanza per gli affittuari di poter fare affidamento su un sistema che riconosca e certifichi la loro affidabilità economica e la sostenibilità degli impegni di spesa, aiutando ad influenzare positivamente i locatori e il mercato della locazione”.

“Confabitare è impegnata a migliorare la situazione abitativa in modo che tutti abbiano accesso a un alloggio sicuro. Nel mercato immobiliare attuale, un documento che mostra in modo oggettivo l'affidabilità di un potenziale conduttore può rappresentare la soluzione per ripristinare la fiducia tra le parti e rilanciare il sistema degli affitti, contribuendo a migliorare l'efficienza e la trasparenza del mercato” - aggiunge Alberto Zanni, Presidente nazionale di Confabitare.

“L’Osservatorio Affitti è impegnato nel monitorare da vicino le dinamiche del mercato della locazione in Italia e nell’esplorare soluzioni mirate che consentano di affrontare concretamente le criticità presenti e rendere il mercato più fluido. Solo attraverso una collaborazione continua tra i diversi attori coinvolti, analisi continue e l’adozione di approcci innovativi possiamo creare un mercato degli affitti più sostenibile e accessibile per tutti”, conclude Luca Dondi dall'Orologio, Amministratore Delegato di Nomisma.

[1] Fonte: «Gli Immobili in Italia» edizione 2023, Agenzia delle Entrate.