Il crollo degli indici IRS (-40 punti base nel trimestre) innesca una forte accelerazione delle domande di mutuo con finalità surroga, che arrivano a spiegare quasi il 60% delle richieste di mutuo raccolte sul canale online.
L’ulteriore calo dei migliori Spread di offerta sui Mutui a Tasso Fisso (spread medio pari a 0,4% nel trimestre) polarizza la domanda di mutui verso il Tasso Fisso (83% delle preferenze espresse sul canale online).
Compravendite residenziali sempre in crescita (+3,9% nel trimestre), ma i prezzi al mq continuano a mostrare dinamiche negative (-1,4% nel trimestre).
Il crollo degli indici IRS registrato nel corso del terzo trimestre, con un IRS a 20 anni che raggiunge quota prossima allo zero a fine Agosto, a partire dalla scorsa estate risveglia l’interesse di privati e famiglie per la rottamazione del proprio mutuo in essere.
L’effetto risulta particolarmente evidente con riferimento al canale online, che rappresenta una vera e propria cartina tornasole per l’osservazione delle dinamiche di domanda relative ai mutui con finalità surroga: il peso della componente di richieste con finalità surroga passa infatti dal 39% registrato nel secondo trimestre al 60% del totale richieste raccolte durante il terzo trimestre. Per quanto riguarda il canale bancario tradizionale, invece, sarà necessario attendere i prossimi mesi per verificare gli eventuali impatti.
Allo stesso tempo, migliora ulteriormente nel corso del trimestre il livello dei migliori tassi di offerta sui mutui per privati, in particolar modo con riferimento ai mutui a tasso fisso.
I migliori spread di offerta durante il trimestre, pressochè stabili per i mutui a tasso variabile, registrano per i mutui a tasso fisso una riduzione di circa 10 punti base sul periodo. Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori spread per mutui a tasso fisso passano infatti da una media dello 0,5% sul secondo trimestre ad una media dello 0,4% sul terzo.
L’effetto combinato della diminuzione degli spread sui mutui a tasso fisso assieme alla riduzione di circa 40 punti base degli indici IRS nel corso del trimestre, porta con sé non solo una ripresa della domanda di mutui di surroga ma anche una maggiore polarizzazione delle preferenze della domanda verso nuovi mutui a tasso fisso.
Sul canale online le preferenze della domanda verso il tasso fisso passano dal 72% nel secondo trimestre all'83% del totale nel terzo trimestre. Privati e famiglie, consci del momento unico di mercato per quanto riguarda spread di offerta bancari e valori degli indici di riferimento IRS, scelgono quindi di bloccare la rata del proprio mutuo per l’intero periodo di rimborso approfittando di tassi fissi a nuovi livelli di minimo storico.
Il livello particolarmente vantaggioso dei tassi, permette una riduzione del peso della rata mensile che contribuisce in parte ad un nuovo e significativo aumento dell’importo medio richiesto per i nuovi mutui. L’importo medio richiesto del mutuo cresce ancora attestandosi a settembre a 133.315 euro; in termini assoluti si tratta del valore più elevato fatto registrare negli ultimi 7 anni dopo il picco del giugno 2012, quando la media dei mutui richiesti era risultata pari a 133.760 euro.
Lato mercato immobiliare, la ripresa continua il suo percorso di crescita: nel secondo trimestre 2019 il numero delle compravendite risulta in crescita del +3,9%, in rallentamento rispetto all'8,8%, registrato nel trimestre precedente.
La dinamicità del mercato immobiliare, non trova però piena corrispondenza con l’andamento dei mutui residenziali che per i trimestri precedenti soffre una forte contrazione delle erogazioni di mutuo con finalità surroga.
A confermarlo, i dati di Banca d’Italia che registrano una contrazione dei nuovi flussi di mutui erogati nel secondo trimestre 2019 pari a -14,5%, primo dato negativo dopo quattro trimestri di andamento positivo dei nuovi flussi di erogato.
La continua espansione del mercato immobiliare, in atto da oltre quattro anni consecutivi, è favorita anche da valori di mercato ancora estremamente attraenti. A questo riguardo, una indicazione particolarmente interessante arriva dall'andamento dei prezzi al mq degli immobili forniti in garanzia al mutuo, che nel terzo trimestre 2019 segnano di nuovo una contrazione pari al -1,4%.
Nel dettaglio, gli immobili nuovi registrano una dinamica positiva ma in rallentamento, con un +2,8% delle loro quotazioni rispetto al terzo trimestre 2018, mentre il prezzo/mq degli immobili usati mostra un’ulteriore frenata segnando un misero -2,4%.
Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul terzo trimestre 2019 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel Sud e Isole, con un -4,4% rispetto al terzo trimestre 2018 mentre nelle altre aree geografiche la contrazione oscilla fra il -2,5% e il -2,2%.
Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
“In maniera per certi versi in attesa, i nuovi livelli di minimo storico degli indici IRS registrati nel corso del terzo trimestre, rilanciano l’interesse da parte di privati e famiglie per i mutui di surroga, mutui che avevano spiegato in buona parte la contrazione di mercato del -14,5% registrata nel secondo trimestre dell’anno. Sul canale online, in particolare, abbiamo rilevato come il peso delle richieste di surroga sia passato dal 39% del totale nel secondo trimestre al 60% nel terzo trimestre, picco prossimo ai valori di massimo raggiunti fra fine 2014 e inizio 2015 - commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it -. Di conseguenza, le richieste di mutuo a livello di sistema segnano a settembre una prima inversione di tendenza, con un +1%, dopo aver registrato dinamiche negative per tre trimestri consecutivi. Presto è per dire se questo iniziale segnale di ripresa potrà essere confermato sui prossimi mesi. Certamente gli indici IRS stanno già progressivamente risalendo dai minimi estivi, ma dal nostro osservatorio continuiamo a registrare una costante crescita della componente domanda per acquisto casa. Su questa dinamica incidono le favorevoli condizioni di offerta ma sicuramente anche un migliorato clima di fiducia da parte di privati e famiglie, grazie alle recenti decisioni di politica monetaria della BCE e alla maggiore stabilità politica percepita a valle del cambio di Governo di inizio settembre.”
“I dati provenienti dal mercato immobiliare del III trimestre 2019 ci parlano di un piccolo spunto di ripresa dei prezzi rispetto al II trimestre. Si tratta di una variazione di lieve entità (+0,6%) che però potrebbe segnare l’inizio, ancora timido, del riavvio del mercato anche sotto il profilo dei valori e non solo degli scambi - afferma Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services -.
L’insieme dei principali indicatori di riferimento è infatti intonato positivamente: crescita della fiducia delle famiglie, interruzione del trend di flessione della domanda di mutui, continuo incremento delle compravendite, riduzione progressiva delle tempistiche di vendita degli immobili, contenimento degli sconti applicati sui prezzi di offerta degli immobili. A ben guardare, il trend incrementale dei prezzi di compravendita si è già da tempo manifestato in corrispondenza degli immobili nuovi e ristrutturati, che costituiscono però non più del 15% del transato. Tale segmento, verso il quale la domanda mostra sempre maggiore interesse, risulta connotato da caratteristiche prestazionali sotto il profilo impiantistico e di performance energetica molto diverse dagli immobili esistenti e da cui anche l’offerta non può più prescindere. Anche il settore bancario si sta attivando per rispondere alle esigenze “green” emergenti attraverso la messa a punto di policy di erogazione e prodotti specifici (mutui verdi) che comprendano, tra gli elementi considerati in sede di valutazione per la concessione del credito, anche la componente di prestazione energetica dei collateral immobiliari. L’onda verde che sta investendo tutte le pieghe dell’economia, della società e dell’impianto normativo a livello nazionale ed internazionale traccia un cambiamento di approccio cui il mercato bancario sta prontamente rispondendo grazie a politiche di erogazione attente anche ai fattori cosiddetti ESG (Environmental, Social, Governance).”
