Strutture alberghiere: l’attenzione degli investitori si focalizza su quelle di fascia alta

Tra il 2014 e il 2017 gli investimenti sono passati da 600 milioni a 1,2 miliardi di €.
Tra le città d’arte a Firenze il valore medio a camera più elevato (240.000 €) mentre tra le località turistiche il primato spetta al Lago di Como (169.000 €).
Il punto di vista di CRIF sul mercato alberghiero in Italia.

L'Italia è il primo paese in Europa per numero di camere di esercizi alberghieri, il secondo per numero di esercizi e il quarto per arrivi rappresentando il 13,4% del mercato europeo. Si tratta di cifre ragguardevoli, che sottolineano l'importanza che il settore turistico-alberghiero ricopre nell’economia nazionale.

Da uno studio sul comparto alberghiero prodotto da CRIF RES – la divisione del Gruppo CRIF specializzata nei servizi in ambito Real Estate –, analizzando le componenti di tale comparto, si osserva come l’offerta ricettiva in Italia si stia lentamente rimodellando: tra il 2009 e il 2016, a causa della crisi economica che ha colpito tutti i settori dell’economia, si è registrata infatti una riduzione complessiva del numero di strutture ricettive pari al -2,4%. Alla fine del 2016 (gli ultimi dati disponibili) si contavano 34 mila esercizi alberghieri con oltre un milione di camere e 2,2 milioni di posti letto.

Il calo più sostenuto ha riguardato le strutture di categoria inferiore (alberghi a una o due stelle), mentre si è osservata una crescita a favore degli hotel di più alta gamma (a quattro e cinque stelle). Questa ricomposizione dell’offerta va di pari passo con una richiesta in crescita sul fronte quantitativo (le presenze turistiche sono cresciute ininterrottamente dal 2014 ad oggi agganciando la ripresa europea) e una trasformazione qualitativa tesa a rispondere a una domanda sempre più selettiva.

 L’offerta: le strutture ricettive in Italia (2009 – 2016)

Fonte: elaborazioni CRIF RES su dati Istat

La domanda: andamento delle presenze turistiche in Italia (2009 – 2018)

Fonte: elaborazioni CRIF RES su dati Istat

Gli investimenti in hotel in Italia

Lo studio di CRIF RES propone anche un approfondimento sugli investimenti immobiliari in hotel nel periodo compreso tra il 2014 e il 2017. Nello specifico, nel periodo di osservazione gli investimenti sono passati dai 600 milioni di € a 1,2 miliardi di €, arrivando a rappresentare più del 10% degli investimenti immobiliari complessivi.

Secondo gli ultimi dati rilevati, nel primo semestre del 2018 gli investimenti denunciano una netta flessione rispetto allo stesso periodo del 2017 (pari a -22%), portandosi a 430 milioni di Euro, anche se la riduzione registrata sia significativamente più contenuta rispetto a quanto non si avverta nel mercato immobiliare nel suo complesso (-42%), a sottolineare come questo segmento continui a mostrare una maggiore resilienza rispetto alle altre tipologie di investimento immobiliare. Il significativo interesse rivolto a tale segmento immobiliare è comunque focalizzato sulle   strutture turistiche di fascia elevata, che nel 2017 hanno rappresentato l’80% delle transazioni effettuate.

Gli Investimenti (MLD € e %)

Fonte: elaborazioni CRIF RES su fonti varie

Il valore delle strutture alberghiere in Italia

Di pari passo con l’evoluzione delle esigenze del mercato, le strutture alberghiere italiane stanno rispondendo dotandosi di strutture e servizi adeguati e posizionandosi verso una fascia medio/medio-alta. Questo trova riscontro anche con la valutazione degli asset che emergono dai benchmark di riferimento, tratti dalla banca dati di CRIF RES composta da un campione di oltre 2.200 strutture ricettive distribuite sull’intero territorio nazionale. In relazione al dato medio complessivo e ai valori a camera per il mercato degli alberghi, emerge come il valore di una singola camera nelle grandi città d’arte (calcolato come rapporto fra il valore medio complessivo delle strutture alberghiere e il numero delle camere presenti) a Firenze risulti pari a 240.000 € contro i 205.000 € di Milano e i 140.000 € di Roma per arrivare infine ai 108.000 € di Venezia. Relativamente alle località turistiche, invece, si passa dai picchi del Lago di Como, con una media di 169.000 € a camera, ai 69.000 e della Riviera Romagnola.

Alberghi

Fonte: CRIF RES

Peraltro, lo studio di CRIF RES fornisce anche un focus di dettaglio su Roma, in quanto la provincia della Capitale rappresenta la location in cui si è investito maggiormente in Italia nel 2017, totalizzando circa 330 milioni di € di investimenti.

Dal breakdown in base alle stelle assegnate alle strutture si evince un ampio intervallo di oscillazione a seconda della tipologia della struttura di riferimento, passando da circa 110.000 € a camera per gli hotel romani a una stella, fino a raggiungere i quasi 250.000 € a camera per gli alberghi di più alta gamma.

Con particolare riferimento al mercato degli alberghi della Capitale, si segnala che la forte presenza nel campione monitorato da CRIF di immobili appartenenti alle categorie più alte (oltre il 60% delle valutazioni effettuate riguarda infatti alberghi a 4 e 5 stelle a fronte di uno stock che si attesta su circa il 30% del totale) sottolinea l’interesse degli operatori verso il segmento più alto del mercato.

Alberghi – Focus su Roma

Fonte: CRIF RES

Molto più sottile, ma comunque di rilievo, il mercato dei villaggi turistici, localizzati soprattutto nel Sud Italia, e dei residence presenti nelle principali località a vocazione turistica sul territorio nazionale.

Villaggi turistici

Fonte: CRIF RES

Residence

Fonte: CRIF RES

“Data la cresciuta rilevanza del settore alberghiero tanto per il mondo del credito quanto per quello degli investimenti real estate risulta imprescindibile disporre di dati aggiornati che consentano di inquadrare non solo le caratteristiche fisiche e strutturali degli immobili, ma anche l’andamento della gestione dell’esercizio e del comparto ricettivo nel suo insieme – commenta Federica Selleri, Director Property Valuation CRIF RES –. Il fatto di aver effettuato solamente negli ultimi anni più di 2.200 valutazioni di strutture alberghiere, per un controvalore di 14 miliardi di €, ci ha permesso di costituire un set di comparabili unico, a disposizione di istituti di credito e investitori”.

Nota metodologica

I dati raccolti da CRIF RES sono organizzati, oltre che per tipologia, per localizzazione (comune/provincia, quartiere, zona), anno di rilevazione, numero di camere, valore a camera, occupancy rate, prezzo medio a camera (ADR), produzione lorda vendibile, incidenza del reddito da fabbricato, saggio di capitalizzazione.

Oltre ai dati di natura prettamente immobiliare le valutazioni tengono conto anche di numerosi altri dati socio-economici di contesto e riferiti alle singole strutture di fonte proprietaria o di altre fonti pubbliche e private, quali ad esempio: fatturati del settore, numero di imprese, addetti, demografia, dati economici dell’impresa, punti di interesse e monitoraggio delle reti social per misurare il gradimento della struttura analizzata.

La composizione del database CRIF nel segmento degli immobili alberghieri (distribuzione % in valore)

Fonte: CRIF RES