A livello globale in un momento in cui le forme di investimento tradizionale, quali obbligazioni e azioni, non rappresentano più un guadagno certo (per la bassa redditività le prime ed elevata volatilità le seconde), gli investimenti alternativi, quali sono quelli nel settore immobiliare, rappresentano una allocazione di grande interesse per poter diversificare il rischio. Queste ultimi, infatti, data la scarsa correlazione con le altre forme di investimento tengono sotto controllo il rischio e garantiscono flussi di cassa sostanzialmente costanti per proprietari immobiliari e investitori di lungo periodo, come sono le assicurazioni.
In particolare, la rilevanza del real estate per il mercato assicurativo è evidenziato, fra gli altri, da alcuni numeri di sistema del patrimonio immobiliare in loro possesso in Italia. Ammontano infatti a 8,2 miliardi di euro di immobili iscritti a bilancio in Italia. Un dato fortemente sottostimato se si considerano, invece, gli attuali valori di mercato, tanto che alcune compagnie hanno costituito al proprio interno SGR immobiliari e dato vita a numerosi fondi di investimento immobiliare (es. Generali AXA, Unipol).
Le assicurazioni quindi si stanno sempre più rendendo conto che la gestione degli asset immobiliari non può più essere statica e passiva. Infatti, con l’acuirsi della crisi e le scarse prospettive di rivalutazione degli immobili in conto capitale nel medio periodo, le compagnie hanno dovuto cominciare a “ripulire” ed efficientare il proprio patrimonio eliminando gli asset (prevalentemente di natura residenziale o comunque non generatori di reddito) a vantaggio di tipologie immobiliari “income producing” in grado di garantire “cedole” a fronte di affitti incassati.
Innanzi tutto una gestione efficiente dei portafogli immobiliari deve partire dalla messa a fuoco delle caratteristiche quali-quantitative degli asset immobiliari posseduti, raccogliendo le informazioni anagrafiche, localizzative, di consistenza, e sugli eventuali gravami esistenti sui propri patrimoni per poter poi impostare l’attività di asset management. Quindi un vero e proprio censimento aggiornato delle proprietà è il punto di partenza per poter poi prendere decisioni gestionali con cognizione di causa.
A seguire, è necessario quantificare il valore immobiliare attraverso gli standard di valutazione internazionali e le best practice in ambito valutativo, che non sempre possono essere realizzate con le strutture interne alle compagnie. L’attività valutativa presuppone, soprattutto in fase di vendita, anche l’attività di due diligence tecnica, legale e commerciale degli immobili per poter attribuire il reale valore di mercato. Potersi quindi appoggiare a professionisti specializzati e qualificati rappresenta un elemento fondamentale per poter mettere a segno una strategia di ottimizzazione di portafoglio così da attrarre l’interesse da parte del mercato e soddisfare le esigenze informative della domanda e degli investitori potenzialmente interessati.
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