Nel corso del 2018 il mercato immobiliare residenziale ha continuato a mostrare una dicotomia fra numero di transazioni concluse e andamento dei prezzi. Infatti, per quanto riguarda le quantità scambiate ci si attesta su una crescita del 6,7% (fonte: Agenzia delle Entrate), arrivando a quasi 580 mila compravendite e proseguendo così un trend positivo di riavvio degli scambi iniziato dal 2014.
A differenza di quanto si rileva in merito alle quantità, sono i valori di scambio che ritardano a riavviarsi. Infatti, nel corso del 2018 si continuano a segnalare diminuzioni, ancorché le più contenute degli ultimi anni, che sottendono a una loro lenta e graduale stabilizzazione. L’anno scorso, infatti, la riduzione complessiva è stata misurata nell’ordine del -1,4% rispetto al 2017 (fonte: CRIF RES), ma con differenze sensibili a livello di segmento immobiliare. Infatti, già da tre anni a questa parte si osserva una performance positiva degli immobili di nuova costruzione, che comunque rappresentano solo il 15% del totale degli immobili transati. Diversamente si comportano, invece, gli immobili usati che continuano ancora a perdere terreno, sebbene ad un ritmo più rallentato.
Tra le varie caratteristiche che differenziano maggiormente gli immobili nuovi/ristrutturati rispetto a quelli usati vogliamo focalizzarci in questa sede sull’efficienza energetica. Notiamo, infatti, che la domanda di abitazioni, oramai sempre più selettiva, si sta ricomponendo verso quelle unità a più elevata prestazione energetica e quindi meno energivori. Oggi, dunque, in base al sondaggio trimestrale di Banca d’Italia sul mercato delle abitazioni, ben il 15% delle abitazioni compravendute appartiene alle classi energetiche più performanti (A, B e C) - a fronte del 9% dell’anno precedente - con punte superiori al 20% nelle maggiori aree urbane del Nord Italia. Tali tendenze sono sicuramente di buon auspicio verso una crescita della sensibilità delle famiglie italiane dinnanzi alla riqualificazione “green” del patrimonio immobiliare italiano. Un trend che, unitamente a quanto si sta facendo a livello associativo fra ABI e ANIA (che hanno appena stretto un accordo nel senso di una maggiore informazione e formazione su tali aspetti), ma ancor prima, a livello europeo, con la definizione di veri e propri progetti e gruppi di lavoro (cui anche CRIF partecipa attivamente) per la formulazione di protocolli tesi alla standardizzazione della definizione di “mutui verdi” e la costituzione di database condivisi.
Per quanto riguarda l’andamento dei mutui, nel complesso, si rileva che le richieste nel corso del 2018 sono state sostanzialmente in linea con quelle riscontrate nell’anno precedente (-0,6%), con una progressiva riduzione della componente riconducibile alle surroghe. Nei primi due mesi del 2019 però si riscontra una flessione della domanda comparata allo stesso periodo del 2018 (-7,1%). Le famiglie italiane, evidentemente, stanno rivedendo le proprie aspettative in attesa di capire meglio quale possa essere l’evoluzione economica del paese (si ricorda che le previsioni per il PIL 2019 sono state riviste ripetutamente al ribasso da parte degli osservatori internazionali negli ultimi mesi sino alla recentissima previsione dell’OCSE che prevede addirittura una flessione del -0,2% per l’anno in corso). Le turbolenze sui mercati finanziari della seconda parte del 2018, alla base delle oscillazioni in rialzo dello spread BTP-Bund tedeschi, hanno fatto sentire i propri effetti anche sul costo dei nuovi mutui. Ma, fortunatamente, questi ultimi, pur con tassi finiti in aumento, sono rimasti su livelli assolutamente “affordable” per le famiglie italiane.
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