Spread medi di offerta mutui appetibili anche nel II trimestre (1,0% per mutui a tasso variabile e 0,5% per mutui a tasso fisso) ma le richieste di mutui di surroga iniziano a segnare il passo. Prezzi al mq degli immobili ancora in flessione (-4,0% nel II Trimestre) sostengono il mercato immobiliare, in accelerazione seppur a ritmi inferiori (+9% numero compravendite nel I trimestre contro +18% nel 2016)
Anche per il secondo trimestre 2017 si rileva una situazione di sostanziale stabilità degli spread medi di offerta per mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso rispetto alla situazione registrata durante il primo trimestre 2017, risultando ancora appetibili.
Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread per mutui a tasso variabile si assesta attorno all’1,0% mentre la media dei migliori spread per mutui a tasso fisso si posiziona attorno allo 0,5%. Si rilevano ad ogni modo delle chiare tensioni al rialzo per quanto riguarda il tasso applicato sui mutui a tasso fisso. La sensibile accelerazione degli indici IRS delle ultime settimane - che ha comportato un aumento di circa + 20 punti base per gli indici IRS di tutte le durate - è stata per ora assorbita, nelle nuove offerte di mutuo a tasso fisso, solo da una ridotta parte del sistema bancario. E’ molto probabile, quindi, che nel corso dei prossimi mesi si registri una revisione al rialzo delle politiche di pricing dei mutui a tasso fisso da parte degli istituti eroganti con relativo aumento sia dei tassi finiti che degli spread di offerta applicati a privati e famiglie.
La conferma di condizioni ancora appetibili contribuisce a sostenere l’erogazione di mutui alle famiglie, sia sul canale tradizionale sia su quello online. Pare però visibile, relativamente al canale online, un chiaro rallentamento della domanda di mutui con finalità surroga. Questa infatti diminuisce il suo peso passando a spiegare dal 46% del totale richieste sul primo trimestre 2017 al 41% del secondo trimestre 2017. Sui prossimi trimestri si attende una conferma di questo trend di progressiva diminuzione del peso della componente surroga, da ricondursi da un lato alla continua riduzione del bacino di potenziali mutuatari interessati a rottamare il mutuo, dall’altro all’aumento dei tassi IRS, aumento iniziato lo scorso autunno e al momento attuale in sensibile accelerazione. E’ infatti opportuno ricordare che oggi sull’online le nuove operazioni di mutuo con finalità surroga sono per oltre il 70% effettuate verso nuovi mutui a tasso fisso.
Parallelamente, la dinamica al rialzo degli indici IRS sta impattando le preferenze dei nuovi mutuatari a riguardo della tipologia di tasso prescelto. Nel primo trimestre 2017 infatti, il peso del tasso fisso sul canale online spiegava circa il 55% del totale delle richieste di mutuo mentre nel secondo trimestre tale percentuale si riduce al 50%. Complice di tale dinamica risulta l’ampliamento progressivo della forchetta di differenza dei tassi finiti fra mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso, fattore che spinge sempre più consumatori a considerare come maggiormente conveniente la scelta di un mutuo a tasso variabile, che porta con se una rata di importo sempre più vantaggioso.
Lato mercato immobiliare, i dati Agenzia delle Entrate mostrano sul primo trimestre 2017 una crescita del numero delle compravendite, che registrano un +8,6% rispetto al primo trimestre 2016.
La crescita del numero delle compravendite residenziali risulta ad ogni modo in decelerazione rispetto ai precedenti trimestri e anche rispetto alla crescita media registrata sull’intero 2016, pari ad un +18,4%.
Ciònonostante, nel secondo trimestre 2017 si registra un’ulteriore riduzione dei prezzi al mq degli immobili residenziali forniti in garanzia al mutuo pari a -4,0%, riduzione in aumento rispetto al -3,3% rilevato sia nel quarto trimestre 2016 che primo trimestre 2017.
Analizzando le diverse tipologie di immobili residenziali, nel secondo trimestre 2017 il prezzo/mq per gli immobili usati registra una contrazione superiore, pari al -5,5%, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili non risulta in contrazione e si assesta agli stessi livelli del secondo trimestre dell’anno precedente.
Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul secondo trimestre 2017 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel sud e isole con un -4,6% rispetto al secondo trimestre 2016, mentre nel nord est e nord ovest si registra rispettivamente un -2,9% e -2,8% e nel centro un -2,4%.
Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
“La comunicazione della BCE di progressivo spegnimento del quantitative easing nel corso del primo semestre 2018, assieme alle prime aspettative di revisione tasso BCE a partire da inizio 2019, sta impattando le aspettative di aumento dei tassi sul lungo periodo e quindi spingendo al rialzo gli indici IRS, indici a cui sono legati le offerte di mutuo a tasso fisso - commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it -. Ciò quasi sicuramente comporterà sui prossimi mesi un sensibile aumento dei tassi di offerta sui mutui a tasso fisso con un effetto di accelerazione su due fenomeni già esservati nell’ultimo trimestre: da un lato una riduzione della componente di domanda per mutui di surroga, con impatto frenante sui nuovi flussi di mutui erogati dal sistema, e dall’altro sulle scelte del tipo di tasso da parte dei nuovi mutuatari, con un progressivo ritorno alla preferenza per i mutui a tasso variabile, che ogni mese risultano più convenienti in termini di importo rata rispetto ad un omologo mutuo a tasso fisso. I valori degli spread medi osservati sul secondo trimestre 2017 sono rimasti ad ogni modo stabili rispetto al primo trimestre 2016 - attorno all’1% per i mutui a tasso variabile e allo 0,5% per i mutui a tasso fisso - ma, come detto, un progressivo rialzo dei tassi di offerta sembra a questo punto essere sempre più probabile e vicino, specie con riferimento ai mutui a tasso fisso.”
“Il mercato dei mutui si sta stabilizzando dopo l’euforia degli anni passati dovuta sia alla crescita delle transazioni immobiliari che al fenomeno delle surroghe” afferma Stefamo Magnolfi – Executive Director CRIF Real Estate Services -. La domanda immobiliare legata alle compravendite risulta comunque ancora alquanto vivace, osservando sia il numero di compravendite concluse, che nel 2017 dovrebbe toccare quota 550.000, che le intenzioni delle famiglie all’acquisto della casa nei prossimi 12 mesi. Infatti - prosegue Magnolfi - i nuclei familiari che hanno espresso tale intenzione ammontano a 2,2 milioni (circa il 9% del totale delle famiglie italiane) con circa 3 su 4 che dovrebbero accendere un mutuo per l’acquisto, portando pertanto la domanda potenziale a circa 1 milione e 700 mila famiglie. Al contempo i prezzi di compravendita stanno ancora attraversando un trend negativo, elemento che però sta sostenendo la domanda d’acquisto. L’anomalia di una domanda vivace che non si riflette sui prezzi è imputabile alla presenza ancora molto rilevante di un'offerta immobiliare, spesso di bassa qualità, che incontra sensibili difficoltà di assorbimento.”
