Anche nel Primo Trimestre 2018 Prezzi al mq degli immobili in flessione (-3,9%) mentre prezzi per i nuovi immobili rimangono in terreno positivo (+0,9%).
Ulteriore riduzione degli Spread medi di offerta mutui nel Primo Trimestre 2018 (0,8% per tassi variabili e prossimi allo zero per tassi fissi) ma continua il calo dei nuovi flussi di mutui erogati (-11,5% nel IV Trimestre 2017 e -3,1% sull'intero 2017) dovuto alla continua contrazione del numero di operazioni di surroga.
Dopo trimestri di continua contrazione, nel corso del primo trimestre 2018 sembra stabilizzarsi il peso della domanda di mutui con finalità surroga quanto meno sul canale online. Tale peso, infatti, spiega nel trimestre circa il 29% del totale richieste raccolte sul canale internet (canale che rappresenta una vera e propria cartina tornasole per questo segmento), un valore paragonabile al 27% rilevato nel IV trimestre 2017 ma ben al di sotto dei picchi degli anni precedenti.
La conferma di una quota di interesse da parte di privati e famiglie per mutui con finalità surroga rilevato - quanto meno sul canale online, dove il fenomeno è storicamente sovrarappresentato rispetto a quanto si osservi sul mercato nel complesso - è da mettersi in relazione, da un lato, a tassi di riferimento IRS per i mutui a tasso fisso stabili e a livelli sempre molto contenuti, dall’altro, all’introduzione ad inizio anno da parte di numerosi Istituti di Credito di nuove offerte di mutuo di surroga a tassi particolarmente vantaggiosi e allettanti. Le dinamiche della domanda di mutui con finalità surroga, sono infatti profondamente legate all’andamento dei tassi di riferimento IRS utilizzati per mutui a tasso fisso, in quanto nel primo trimestre 2018 i richiedenti sul canale internet di mutui con finalità surroga hannno scelto nel 70% dei casi mutui a tasso fisso (vs. un 67% del precedente trimestre).
La sensibile riduzione del numero di richieste con finalità surroga nel corso degli ultimi trimestri impatta la distribuzione dei richiedenti mutuo sul canale online per classi di età: mentre la classe di età 36-45 anni continua a spiegare nel tempo circa il 36% del totale richieste, la classe di età 26-35 anni aumenta di importanza passando a spiegare dal 17% del totale richieste su internet del primo trimestre 2017 al 25% del totale nel primo trimestre 2018. Chiaramente i richiedenti di un mutuo di surroga presentano un’anzianità superiore rispetto alla media dei nuovi richiedenti mutuo, in quanto già sottoscrittori di un contratto di mutuo negli anni precedenti.
Sempre da correlarsi alle dinamiche di richiesta mutuo da parte di privati e famiglie, il forte calo della domanda con finalità surroga registrato nel corso del 2017, compensato se non parzialmente da un aumento della domanda con finalità acquisto, porta ad un significativo rallentamento dei nuovi flussi di mutui erogati: nel quarto trimestre 2017 i dati Banca d’Italia evidenziano una contrazione dei nuovi flussi pari al -11,5% rispetto al quarto trimestre 2016. Per l’intero anno 2017 la dinamica delle nuove erogazioni evidenzia quindi flussi in contrazione del -3,1% rispetto al 2016.
Per quanto riguarda invece l’andamento prezzi, nel primo trimestre 2018 si rileva un’interessante riduzione degli spread medi di offerta per mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso: per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread per mutui a tasso variabile si riduce dall’1,0% del quarto trimestre 2017 allo 0,7% del primo trimestre 2018. Sullo stesso periodo, la media dei migliori spread per mutui a tasso fisso diminuisce dallo 0,3% avvicinandosi a valori prossimi allo zero. Questa riduzione è da mettersi in relazione anche ad un ritardo di revisione dei tassi finiti di offerta sui mutui a tasso fisso da parte delle banche a fronte di una sensibile volatilità indici IRS nel trimestre.
Sul fronte del mercato immobiliare, i dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano sul quarto trimestre 2017 un’accelerazione della crescita del numero delle compravendite, pari a +6,3% rispetto al quarto trimestre 2016, il che porta il numero delle compra vendite poco sotto a quota 550 mila con un incremento su base annua del +4,9%, rappresentando il quarto anno consecutivo di incremento volume degli scambi.
Lato prezzi al mq degli immobili forniti in garanzia al mutuo si registra invece nel I trimestre 2018 una nuova contrazione pari al -3,9%. In particolare, a trainare il calo del prezzo/mq sul trimestre sono gli immobili usati, con un -3,5% delle loro quotazioni rispetto al primo trimestre 2017, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili mostra dinamiche positive segnando un incoraggiante seppur modesto +0,9%. Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul primo trimestre 2018 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel Nord Ovest, con un -3,%% rispetto al primo trimestre 2017, mentre nelle macro aree Nord Est e Sud e Isole si registrano riduzioni rispettive del -2,8% e -1,6%; l’area Centro, infine, registra un positivo +1,4%.
Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
“In maniera per certi versi inattesa, l’anno 2018 si è aperto con una nuova riduzione degli spread medi di offerta sui mutui da parte del sistema bancario, sia per mutui a tasso fisso che a tasso variabile. Dopo un 2017 di sostanziale stabilità degli spread - attorno all’1% per i mutui a tasso variabile e 0,4-0,5% per i mutui a tasso fisso – ad inizio anno diversi istituti di credito hanno deciso di ampliare la loro gamma mutui e contemporaneamente riprezzare al ribasso le proprie offerte, con il chiaro obiettivo di aumentare sui prossimi mesi gli impegni nella categoria mutui - commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it -. Nel dettaglio, gli spread medi di offerta hanno registrato nel primo trimestre dell’anno una contrazione di circa 30 punti base; al contempo numerose banche hanno esteso il proprio portafoglio prodotti, alcune iniziando ad offrire mutui ad alta percentuale di intervento - o ad alto Loan-to-Value - che vanno a finanziare oltre l’80% del valore dell’immobile oggetto di acquisto. Appare evidente come tali scelte siano state intraprese anche per contrastare un andamento di mercato non positivo, che mostra flussi di erogato in contrazione dal secondo trimestre 2017 per effetto della decisa riduzione delle erogazioni di mutuo con finalità surroga. Permangono quindi condizioni ottimali per tutti quei privati e famiglie che oggi vogliono procedere alla surroga del proprio mutuo o intendono acquistare un immobile, sfruttando quotazioni ancora in diminuzione e particolarmente contenute e allettanti.”
“Sul mercato immobiliare si osserva un miglioramento generalizzato di tutti gli indicatori che lo caratterizzano (tempi di vendita, scontistica rispetto al prezzo inizialmente domandato, numero di transazioni, intensità della domanda), con la rilevante eccezione dei valori di transazione che continuano a flettersi,” afferma Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services. “Il dato sintetico dei prezzi è pertanto in ulteriore calo, ma al sua interno si osservano due dinamiche diverse – prosegue Magnolfi -. Infatti, i prezzi delle abitazioni nuove o ristrutturate sono in fase di stabilizzazione se non di aumento, ma tale trend è contrastato dai prezzi delle abitazioni usate (molto più diffuse) che continuano la loro parabola discensiva, soprattutto sui mercati secondari. L’Italia, non ha ancora quindi riavviato il ciclo inflattivo dei valori immobiliari diversamente da quanto è rilevato in tutti gli altri mercati europei.
Tale fenomeno è imputabile alla domanda che non riesce quantitativamente ad assorbire lo stock in offerta, ma anche alla qualità del prodotto non più o non ancora in linea con quanto la domanda richiede. Su questo fronte è poi determinante l’impatto negativo degli immobili su cui gravano mutui in sofferenza. Questi ultimi, infatti, che già contribuiscono a deprimere il mercato, alla luce delle ultime determinazioni da parte di BCE sul tema degli NPL, potrebbero venire sempre più massivamente riversati sul mercato aggravandone lo stato di salute. La pervasività del mercato immobiliare coattivo ha indotto quindi ABI ed i principali organismi esperti di valutazione immobiliare (tra cui CRIF, che ha partecipato tramite l’associazione delle società di valutazione), a redigere le “Linee Guida per la Valutazione degli Immobili a Garanzia dei Crediti Inesigibili”, stabilendo quindi standard di valutazione condivisi che tengano conto della specificità delle condizioni che influiscono sul prezzo di trasferimento di tali beni.“
