- L’aumento tassi erode la capacità di acquisto e rallenta la domanda da parte del segmento Giovani Under 36 (29% delle richieste contro 38% III Trim. 2022)
- Mercato immobiliare: il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario aumenta (+3,6% nel I Trim. 2023) sostenuto dall’inflazione nonostante il numero di compravendite stia frenando (-2,1% nel IV Trim. 2022) dopo oltre 2 anni di crescita
Continua nel corso del primo trimestre 2023 la rapida crescita degli indici di riferimento Euribor avviatasi ad inizio 2022 con impatti sulla tipologia di tasso preferita da privati e famiglie che, nel momento della scelta, tornano ad optare per i mutui a tasso fisso nel 93% dei casi – è quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF e MutuiSupermarket.it aggiornata al I trimestre 2023.
La crescita degli indici Euribor e Irs e l'impatto sui tassi
Anche nel corso del primo trimestre 2023, l’indice Euribor 3 mesi cresce in maniera decisa, passando da un valore medio del 2,07% a dicembre ad un 2,91% medio a marzo (toccando valori prossimi al 3,20% a metà aprile). Parallelamente l’indice IRS a 20 anni sullo stesso periodo cresce da un valore medio del 2,57% a una media del 2,88% (assestandosi attorno al 2,90% a metà aprile).
L’andamento di crescita a due velocità degli indici, assieme al timore di ulteriori rialzi degli indici Euribor sui prossimi mesi, generano una vera e propria polarizzazione della domanda di nuovi mutui sulla scelta del mutuo a tasso fisso, coerentemente con quanto già osservato nel periodo 2021 - inizio 2022.
La percentuale delle richieste sul canale online di mutuo a tasso fisso passa quindi dal 58% del totale nel terzo trimestre 2022 al 93% nel primo trimestre dell’anno.
L’aumento di popolarità registrato per i mutui a tasso fisso nel corso degli ultimi trimestri è da collegarsi non solo ad un progressivo restringimento della forchetta di differenza fra tassi fissi finiti e tassi variabili ma anche al lancio sul mercato di nuove offerte con tassi fissi maggiormente vantaggiosi rispetto al tasso variabile.
* Indice sintetico di costo calcolato per mutuo acquisto casa importo € 140.000, valore immobile € 220.000, richiedente impiegato 35 anni residente a Milano; Fonte: Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket.it, n. 42 – Gennaio 2023
Prendendo in considerazione un esempio tipico di mutuo acquisto casa – mutuo di € 140.000, valore immobile € 220.000 e durata 25 anni – un richiedente di 35 anni può rilevare oggi sul mercato un miglior tasso variabile pari al 3,45% e ottenere una rata mensile di 697 euro. Per la medesima operazione il miglior tasso fisso finito permette oggi di ottenere un tasso del 2,99% (quindi quasi uno 0,5% in meno rispetto all’omologo tasso variabile) con una rata mensile fissa di 663 euro, inferiore di 34 euro rispetto alla rata dell’omologo mutuo a tasso variabile.
Questa situazione appare quanto mai conveniente e unica e riguarda ogni principale durata del mutuo dai 10 ai 40 anni: nel mese di aprile 2023, privati e famiglie possono quindi sottoscrivere un mutuo a tasso fisso - che permette il mantenimento di una rata fissa per tutta la durata del piano di rimborso del mutuo - a condizioni migliorative rispetto ad un omologo mutuo a tasso variabile, mutuo che normalmente presenta tassi inferiori in quanto porta con sé il rischio di una rata potenzialmente soggetta ad aumenti futuri, in funzione dell’andamento dell’indice Euribor.
Il forte aumento dell’Euribor a 3 mesi – pari al 3,66% totale sul periodo gennaio 2022-marzo 2023 - ha altresì prodotto nel corso dei mesi un importante 
aumento dell’importo della rata per i sottoscrittori di mutui a tasso variabile. Ciò ha comportato a partire dal terzo trimestre 2022 una forte ripresa della domanda di mutuo con finalità surroga, trainata da mutuatari interessati a mettersi al riparo da futuri e ulteriori aumenti rata.
La domanda di mutui con finalità surroga continua la sua crescita e nel primo trimestre 2023 spiega il 36% del totale richieste on line rispetto ad un 24% del quarto trimestre 2022.
Da segnalare che questa ripresa della domanda di surroga non tiene in considerazione l’ulteriore domanda di rinegoziazioni mutuo - da tasso variabile a tasso fisso regolamentato, per mutuatari con un mutuo inferiore ai 200.000 euro, un ISEE al di sotto di 35.000 euro e con regolarità storica dei pagamenti - avviata dagli stessi mutuatari presso i propri istituti di credito eroganti, secondo quanto previsto dall’ultima Legge di Bilancio 2023.
L’aumento atteso dell’Euribor 3 mesi sui prossimi mesi potrà ulteriormente stimolare la domanda di surroga, spingendo sempre più mutuatari con contratti a tasso variabile a considerare nuove soluzioni di mutuo a tasso fisso.
L’aumento tassi incide infine anche sulla composizione della domanda di mutuo per fasce di età. In particolare, la fascia di richiedenti Giovani Under 36 vede ridurre il suo peso dal 38% delle richieste totali sul canale online nel terzo trimestre 2022 al 29% nel primo trimestre 2023. L’aumento del costo del denaro - a parità di reddito - riduce in maniera sensibile il capitale ottenibile tramite un nuovo mutuo casa; questa riduzione di capacità di acquisto spinge dunque una parte crescente del segmento di mercato Under 36 a rinviare la decisione di acquisto casa e quindi la decisione di richiesta mutuo.
Sui prossimi mesi, la proroga sino al 30 giugno 2023 delle agevolazioni previste dal Fondo di Garanzia Prima Casa Consap e le nuove offerte mutuo dedicate al segmento Under 36 - con tassi scontati per i giovani e durate sino a 40 anni - dovrebbero contribuire a sostenere la domanda di questo importante segmento.
Le compravendite residenziali: -2,1% nel quarto trimestre 2022
Lato mercato immobiliare, il rialzo dei tassi – assieme ad ulteriori elementi di carattere macro quali l’instabilità geopolitica e i suoi impatti sull’economia globale, l’attuale trend inflazionistico e i timori di una possibile recessione - frena il mercato immobiliare dopo oltre 2 anni di ininterrotta crescita.
Nel quarto trimestre 2022 (ultimo dato disponibile), il numero di compravendite residenziali si contrae del -2,1% rispetto al corrispondente trimestre 2021. Ma già nel corso dell’anno il ritmo di crescita si è progressivamente ridotto (+12% nel I trim.; +8,7% nel II trim.; + 1,7% nel III trim.; -2,1% nel IV trim.). Sull’anno però le compravendite aumentano del 4,8%, arrivando comunque alla ragguardevole quota di 784.000.
Il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario continua a registrare un aumento e nel primo trimestre 2023 segna un +3,6% rispetto al primo trimestre 2022. Questo ultimo dato segue una crescita delle quotazioni pari al +3,3% osservata nel 2022 rispetto al 2021. Da sottolineare che le crescite dei valori messe a segno nel corso dell’anno sono sospinte da fenomeni inflativi esogeni piuttosto che non da fattori legati alla domanda ed ai volumi degli scambi immobiliari.
Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +3,5%, mentre gli immobili nuovi, generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico, segnano un incremento del +6,6%.
Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale - sempre su base annuale - i maggiori incrementi si rilevano nel Nord Est, Sud e Isole e Centro, rispettivamente +4,7%, +4,6% e +4,3% mentre il Nord Ovest cresce in misura minore al +1,0%.
Il valore medio dell'immobile oggetto di garanzia nel primo trimestre 2023 si posiziona attorno ai 175.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo si attesta attorno a 115 mq, entrambi i dati in linea con i valori registrati nel corso dei precedenti trimestri.
Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
“Anche l’inizio 2023 si conferma come un periodo decisamente impegnativo per il settore dei mutui. Il notevole aumento dei tassi di interesse Euribor - cresciuti ad oggi di quasi un 3,7% dai minimi di gennaio 2022 - si riflette in una chiara diminuzione del potere di acquisto casa da parte di privati e famiglie. In base a calcoli interni, i nuovi mutuatari a parità di reddito devono oggi fare i conti con una riduzione del proprio potere di acquisto casa di oltre il 25%; di fronte a prezzi dell’immobiliare che non accennano a diminuire, livelli di inflazione elevati e una generale situazione di incertezza economica, la scelta per molti consumatori è dunque quella di rinviare la realizzazione del progetto casa. E questo diventa particolarmente vero per l’importante segmento di mercato dei giovani under 36” - commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it. “La domanda di mutuo da parte della fascia richiedenti con età inferiore ai 36 anni continua a ridurre il suo peso sul totale, passando a spiegare dal 44% del totale richieste sul canale online nel primo trimestre 2022 al 38% nel terzo trimestre 2022 e al 29% nel primo trimestre 2023. Per la ripartenza delle richieste – in contrazione del -23% sul 2022 e del -24% sul primo trimestre 2023 - sarà dunque necessario che i nuovi mutuatari rilevino condizioni più favorevoli, in primis in ambito prospettive di sviluppo economico e in ambito prezzi dell’immobiliare e mutui casa. In questa direzione, la proroga sino al 30 giugno 2023 delle agevolazioni Fondo di Garanzia Prima Casa Consap e l’introduzione da parte di principali banche di nuove offerte mutuo dedicate al segmento giovani - con durate sino ai 40 anni e percentuali di intervento sino al 100% - rappresentano sicuramente un primo stimolo alla ripresa della domanda complessiva.”
“Nel 2022 il numero di abitazioni compravendute è aumentato del +4,8%” afferma Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services. “Se leggiamo il dato sintetico sull’anno risulta sì, positivo, ma, a ben guardare, con il passare dei mesi, l’intonazione positiva del mercato si è andata via via corrodendo. Infatti in ogni trimestre si è assistito ad una performance sempre più debole, con una decelerazione più marcata nella seconda parte dell’anno (+12% I trim; +8,7% II trim; +1,7% III trim; -2,1% IV trim). L’ultimo scorcio del 2022 ha infatti evidenziato per la prima volta un calo nei volumi scambiati dopo nove trimestri di crescita in ripresa dall’effetto Covid” prosegue Magnolfi. “È quindi solo alla fine dell’anno scorso che, per l’effetto combinato di tassi, in vistoso aumento, e crescita dei prezzi, sostenuti dall’inflazione, sul mercato delle transazioni si sono manifestati i primi segnali di riduzione degli scambi. Che però, con quasi 800.000 compravendite sull’anno, rimangono ancora su livelli superiori alla media di lungo periodo.
Le previsioni per il 2023 sono improntate in realtà ad una riduzione a due cifre anche per il perdurare di politiche restrittive sul mercato dei mutui, tanto che la quota di abitazioni acquistate con mutuo ammonta, a fine 2022, al 42,8%, quando ad inizio anno ci si posizionava sul 52%, a sottolineare che compra sempre di più chi i soldi li ha già e non ha bisogno di ricorrere a mutuo. Gli effetti immediati sono di un posticipo sulle decisioni di acquisto, in attesa di tempi più favorevoli, con effetti incrementali sul mercato della locazione, anch’esso messo sotto pressione da inflazione e aumento generalizzato delle spese del conduttore.
Su questo quadro di impasse incide altresì l’attesa della versione definitiva della Direttiva sulle Case Green (EPBD - Energy Performance of Buildings Directive) che obbligherà a portare gli immobili residenziali alla classe energetica E entro il 2030 ed alla classe D entro il 2033. Alla luce di questi obiettivi, difficilmente raggiungibili in tempi così ristretti, soprattutto dopo l’esperienza emergenziale del Superbonus con cui si è intervenuti solamente sull’1% dello stock abitativo, bisognerà valutare correttamente gli immobili a tutto tondo includendo l’impatto ambientale che da essi deriva. Di qui anche l’attenzione oramai imprescindibile da parte degli istituti di credito nel finanziare investimenti ed attività allineati alla Tassonomia UE attraverso l’analisi dei sistemi energetici, dei relativi consumi e la valutazione della vulnerabilità al rischio climatico.”
