La decisa riduzione degli indici IRS avvenuta nel corso dell’ultimo trimestre 2023 – dell’ordine di uno 0,70-0,90% in funzione delle diverse durate dell’indice – e il taglio degli spread applicati dal sistema bancario sulle migliori offerte di mutuo a tasso fisso con finalità surroga – dell’ordine di un addizionale pari allo 0,30% dal quarto trimestre 2023 al primo trimestre 2024 – riportano grande interesse sul tema del taglio della rata e rilanciano in maniera decisa la domanda di mutui di surroga a tasso fisso. Il peso della domanda di mutuo con finalità surroga sul totale richieste raggiunge quasi il doppio sul canale online, passando dal 22% del quarto trimestre 2023 al 43% del primo trimestre 2024, valore non raggiunto dall’anno 2020 quando gli indici IRS oscillavano attorno a livelli di minimo storico, sotto lo 0,10%. È quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF - MutuiSupermarket.it aggiornata al I trimestre 2024.
LA DIMINUZIONE DEGLI INDICI IRS E LA RIPARTENZA DELLA DOMANDA
La forte riduzione degli indici IRS e il contemporaneo lancio di nuove offerte di mutuo con spread scontati da parte dei principali istituti bancari rilanciano nel primo trimestre dell’anno il forte interesse per i mutui di surroga a tasso fisso.
La domanda di mutui di surroga risulta come sempre molto sensibile all’andamento dei tassi di mercato e copre un ruolo trainante all’interno della progressiva ripresa del mercato dei mutui registrata nel corso del primo trimestre 2024.
Dopo anni infatti in cui il comparto dei mutui immobiliari registrava segnali di prudenza da parte delle famiglie, il primo trimestre 2024 segna un’inversione di tendenza con un +1,9%. rispetto allo stesso periodo del 2023.
A seguito del calo dei tassi e dell’introduzione di nuove offerte commerciali particolarmente competitive - in ambito surroga e agevolazioni per i Mutui Green - il primo trimestre 2024 vede un significativo aumento delle richieste di surroghe. La domanda di mutui per acquisto casa risulta maggiormente legata alle prospettive economiche e reddituali degli acquirenti consumatori e risente in particolare dell’andamento dei prezzi sul mercato immobiliare rispetto all’andamento dei tassi di offerta dei mutui, per questo potrebbe beneficiare più lentamente della contrazione del costo del denaro, mostrando una progressiva ripresa nel corso dei prossimi trimestri.
Più in dettaglio, sul canale online la domanda di mutui di surroga spiega il 43% del totale richieste del primo trimestre 2024, dopo quattro trimestri consecutivi di contrazione che avevano portato la domanda di surroga dal rappresentare il 36% del totale richieste nel primo trimestre 2023 al 22% del totale nell’ultimo trimestre 2023.
La nuova domanda di mutui di surroga dei primi mesi dell’anno risulta però profondamente differente da quella osservata nel corso dell’anno 2023.
Mentre la domanda di surroga online nel corso dell’anno 2023 risultava infatti trainata da mutuatari che intendevano sostituire il proprio mutuo a tasso variabile con un nuovo mutuo a tasso fisso - che offriva il doppio beneficio di una rata più conveniente e soprattutto fissa in un clima di tassi fortemente crescenti - la nuova domanda di surroga che spinge il mercato nel primo trimestre 2024 è caratterizzata da mutuatari che intendono sostituire il proprio mutuo a tasso fisso con un nuovo mutuo a tasso fisso che presenta oggi una rata significativamente più conveniente e permette risparmi significativi sulla rata dell’ordine anche del 20%.
Le riduzioni degli indici IRS dell’ultimo trimestre 2023 spiegano l’integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui dal canale on-line nel primo trimestre 2024 verso la scelta di un mutuo a tasso fisso, che raccoglie il 99% delle preferenze di privati e famiglie.
Entrando nel dettaglio, i tassi delle migliori offerte di surroga a tasso fisso possono garantire a inizio aprile un risparmio molto significativo, da tassi fissi iniziali pari al 4,0-4,2% a tassi fissi odierni pari al 2,7% in caso di immobili con classe energetica A o B o pari al 2,99% in caso di immobili con classe energetica C o inferiore.
I principali istituti bancari hanno infatti lanciato a inizio anno nuove offerte di surroga dedicate a mutuatari proprietari di immobili efficienti da un punto di vista energetico con classe energetica A o B. In tal caso, per un mutuo di importo 140.000 euro e durata 25 anni – sempre sottoscritto a un tasso del 4-4,2% – il risparmio da surroga risulterebbe pari a 110 euro per rata (oltre 30.000 euro di risparmio interessi sul piano di rimborso del mutuo).
LE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI: -3,3% NEL QUARTO TRIMESTRE 2023
Per quanto riguarda l’andamento del mercato immobiliare nel quarto trimestre 2023, tassi elevati - assieme a ulteriori elementi di carattere macro - continuano a frenare il mercato delle compravendite residenziali ma a ritmi inferiori rispetto a quanto registrato nei trimestri precedenti.
Nel quarto trimestre 2023 il numero di compravendite residenziali si contrae infatti del -3,3% rispetto al corrispondente trimestre 2022; tale contrazione risulta essere più moderata rispetto alle contrazioni registrate nel corso degli altri trimestri 2023
Interessante rilevare come nel corso del quarto trimestre 2023 la percentuale di compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui casa tocchi il livello minimo di sempre registrato dall’Agenzia delle Entrate: il 36,9%. Le compravendite residenziali sono quindi sempre più trainate, trimestre dopo trimestre, da privati e famiglie che, dato il caro tassi avviatosi a inizio 2022, preferiscono procedere all’acquisto dell’abitazione senza ricorrere alla sottoscrizione di un nuovo mutuo. Se quindi fino al terzo trimestre 2022, quasi il 50% degli acquisti residenziali era finalizzato grazie all’accensione di un mutuo, oggi solo il 37% degli stessi acquisti residenziali risulta essere assistito da un nuovo mutuo casa.
Per quanto riguarda i valori di mercato, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un nuovo incremento nel primo trimestre 2024 e segna un +0,4% rispetto al primo trimestre 2023. Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +1,7% e gli immobili nuovi – generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico – segnano un incremento del +4,7%. Gli immobili ristrutturati segnano una più moderata crescita del +0,4%.
Da sottolineare che le crescite dei valori messe a segno nel corso dell’anno sono sospinte da fenomeni inflattivi esogeni piuttosto che da fattori legati alla domanda e ai volumi degli scambi immobiliari. Gli incrementi dei prezzi al mq sono infatti solo nominali, mentre in termini reali si osservano riduzioni.
Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale – sempre su base annuale – il maggiore incremento si rileva nel Sud e Isole con un +0,9% mentre il Nord-Est, Centro e Nord-Ovest, registrano rispettivamente una contrazione del -0,1%, -0,6% e -1,1%.
Il valore medio dell'immobile oggetto di garanzia nel primo trimestre 2024 rimane stabile attorno ai 170.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo si posiziona attorno a 110 mq.
“L’anno 2024 inizia con un + 1,9%, un primo segnale positivo di ripresa della domanda di mutui residenziali da parte di privati e famiglie dopo oltre 2 anni e mezzo di contrazione. Grazie al calo degli indici IRS, registrato a fine 2023, e alle nuove offerte commerciali lanciate da principali istituti di credito nel corso del primo trimestre 2024, le migliori offerte a tasso fisso per un mutuo di durata 25 anni hanno visto tassi in rapida discesa, dal 4,0% di fine 2023 al 2,7% del mese di aprile. Il taglio dei tassi ha immediatamente risvegliato e rilanciato la domanda di mutui con finalità surroga - come sempre molto sensibile all’andamento dei tassi di mercato - portandola a rappresentare il 43% del totale della domanda del primo trimestre 2024 sul canale online. Tuttavia, mentre la domanda di surroga riparte di slancio nel primo trimestre, la domanda di mutui per acquisto casa cresce ma a ritmi inferiori – commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it. “La domanda di mutui per acquisto casa risulta sicuramente più legata alle prospettive economiche e aspettative reddituali dei potenziali acquirenti consumatori e di conseguenza risente in misura minore dell’andamento dei tassi di offerta dei mutui nel breve periodo. Seppur tale domanda beneficia più lentamente della contrazione del costo del denaro, i tagli attesi al tasso BCE - previsti entro la prossima estate - potrebbero sicuramente infondere nuova fiducia e migliorare le aspettative economiche dei potenziali mutuatari, portando quindi a un’accelerazione sui prossimi trimestri della domanda di mutui per acquisto casa e rafforzando pertanto la ripresa del mercato dei mutui iniziata a febbraio 2024”.
“Il 2023 si chiude con una riduzione delle compravendite del -9,7% rispetto all’anno precedente e con un calo della domanda di mutui del -23,9%, ma si osserva nella seconda parte dell’anno un allentamento del ritmo di calo grazie a una politica monetaria più accondiscendente” - afferma Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services.
“Tuttavia, nel corso del 2023” - prosegue Magnolfi - “le condizioni restrittive sul mercato del credito hanno progressivamente fatto allontanare le famiglie dal finanziamento per l’acquisto di abitazioni portando la quota di mutui sulle compravendite dal 52% del 2022 al 36,9% di fine 2023.
Entrambi i fattori hanno determinato una riduzione delle erogazioni di quasi il 30% nel corso dell’anno appena concluso. Con le buone performance del I trimestre 2024 sul fronte della domanda di mutui (+1,9% rispetto al 2023) e il rafforzamento di aspettative verso politiche meno restrittive da parte delle banche centrali, ci si attende una graduale ripresa dell’interesse verso il mercato, che viene ulteriormente agevolato se in presenza di immobili virtuosi sotto il profilo energetico. Ciononostante, le previsioni per l’anno in corso restano ancora lievemente negative sul fronte delle transazioni seppur con prezzi in leggera crescita nominale. La recentissima approvazione in via definitiva della Direttiva sugli immobili green (European Performance of Buildings Directive) ha inoltre posto le solide basi per un percorso virtuoso verso la decarbonizzazione del patrimonio immobiliare da qui al 2050.
Anche se la sua formulazione è meno severa rispetto alla versione inizialmente proposta, la Direttiva comporta un orientamento sempre più spiccato da parte degli istituti per agevolare quegli immobili che contribuiscono maggiormente a raggiungere la neutralità di emissioni, incrementando la quota di esposizioni bancarie allineate alla tassonomia europea. Le policy commerciali e di rischio del settore bancario dovranno infatti sempre più inglobare all’interno dei propri criteri di erogazione quanto richiesto dalla Tassonomia UE, favorendo quindi quei finanziamenti rivolti a immobili che forniscono un contributo sostanziale alla mitigazione del cambiamento climatico. Ne deriverà una metodologia di valutazione più articolata e complessa, basata su numerosi indicatori e diversi ambiti legati alla sostenibilità in chiave ESG degli immobili”.
