Dopo un periodo di politica monetaria restrittiva durato quasi 2 anni – periodo in cui il tasso di riferimento BCE è aumentato da uno 0% di giugno 2022 a un 4,5% di maggio 2024 – lo scorso giugno è stato comunicato dalla BCE l’atteso primo taglio di uno 0,25% al Tasso di riferimento, taglio che ha portato il Tasso BCE a un 4,25%. Nonostante la riduzione del Tasso BCE fosse attesa da mesi - e i livelli degli indici Euribor e IRS avessero già in parte anticipato e fattorizzato il taglio annunciato - i principali istituti di credito hanno reagito positivamente al cambio di politica monetaria BCE, introducendo nel corso del secondo trimestre 2024 nuove vantaggiose offerte mutui che hanno portato la media dei migliori mutui a tasso fisso dal 2,5% nel primo trimestre 2024 al 2,2% nel secondo trimestre 2024. Una domanda di mutui che cresce nella prima metà dell’anno - del +1,9% nel primo trimestre 2024 e del +3,4% nel primo semestre - assieme ad aspettative sempre più definite di ulteriori riduzioni dei tassi di riferimento nel corso dei prossimi trimestri, potrebbero spingere verso una ripresa delle erogazioni mutui nel corso dell’anno, dopo le ultime contrazioni del -25,4% sul 2023 e del -17,1% nel I trimestre 2024. È quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF - MutuiSupermarket.it aggiornata al II trimestre 2024.
LA DIMINUZIONE DEL COSTO DEL DENARO E LA RIPARTENZA DELLA DOMANDA
La riduzione degli indici di riferimento Euribor e soprattutto IRS - che anticipavano la riduzione del Tasso BCE avvenuta lo scorso giugno - assieme al contemporaneo lancio di nuove offerte di mutuo con spread scontati da parte dei principali istituti bancari rilanciano nel primo semestre dell’anno il forte interesse per i mutui di surroga a tasso fisso.
La domanda di mutui di surroga - come sempre molto sensibile all’andamento tassi - traina la progressiva ripresa del mercato dei mutui registrata nel corso del primo semestre 2024. Dopo anni in cui il comparto dei mutui casa registrava segnali di forte rallentamento, il primo semestre 2024 segna dunque un’inversione di tendenza registrando una crescita del +3,4% rispetto allo stesso periodo del 2023.
A seguito del calo degli indici di riferimento e dell’introduzione di nuove offerte commerciali particolarmente competitive - in ambito surroga e agevolazioni per i Mutui Green, ossia mutui con immobili di classe A o B forniti a garanzia dell’operazione - il primo semestre 2024 vede un significativo aumento delle richieste di surroghe. La domanda di mutui per acquisto casa risulta infatti più legata alle prospettive economiche e reddituali dei nuovi acquirenti e normalmente è maggiormente influenzata dall’andamento dei prezzi sul mercato immobiliare rispetto all’andamento dei tassi dei mutui, per questo potrebbe beneficiare più lentamente della contrazione dei tassi di interesse, mostrando una progressiva ripresa nel corso dei prossimi trimestri.
Più in dettaglio, sul canale online la domanda di mutui di surroga spiega anche nel secondo trimestre 2024 il 43% del totale richieste, dopo quattro trimestri consecutivi di contrazione che avevano portato la domanda di surroga dal 36% del totale richieste nel primo trimestre 2023 al 22% del quarto trimestre 2023.
Nonostante il recente taglio al Tasso BCE, rimane comunque invariata l’elevata differenza fra indici IRS e indici Euribor, con indici IRS che ad oggi rimangono a livelli ampiamente inferiori rispetto agli indici Euribor.
Di conseguenza continua anche nel secondo trimestre 2024 l’integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui sul canale on-line verso la scelta di un mutuo a tasso fisso, che raccoglie il 99% delle preferenze di privati e famiglie.
Entrando nel dettaglio delle migliori offerte di mutuo casa a tasso fisso prendendo in considerazione un esempio tipico di mutuo acquisto casa – mutuo di € 140.000, valore immobile € 220.000 e durata 20 anni – un richiedente di 35 anni poteva rilevare nel secondo trimestre 2024 un tasso fisso medio pari al 2,22% e ottenere una rata mensile di 608 euro.
Per la medesima operazione il miglior tasso fisso medio nel primo trimestre 2024 presentava un tasso del 2,56% con una rata mensile fissa di 632 euro, superiore di 24 euro rispetto alla rata dell’omologo mutuo rilevato nel corso del secondo trimestre.
Il calo dei tassi di offerta registrato nel corso del secondo trimestre 2024 ha quindi portato, per il mutuo considerato, a una riduzione del miglior tasso medio pari allo 0,34% generando un risparmio in interessi pari a quasi 5.800 euro.
LE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI: -7,2% NEL SECONDO TRIMESTRE 2024
Per quanto riguarda l’andamento del mercato immobiliare nel primo trimestre 2024, tassi elevati - assieme a ulteriori elementi di carattere macro - continuano a frenare il mercato delle compravendite residenziali.
Nel primo trimestre 2024 il numero di compravendite residenziali si contrae infatti del -7,2% rispetto al corrispondente trimestre 2022. Sull’intero 2023 le compravendite residenziali sono risultate 709.591, in contrazione del -9,6% rispetto al totale compravendite dell’anno 2022.
Nel corso del primo trimestre 2024 la percentuale di compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui casa cresce al 38,6% rispetto al livello minimo di sempre del 37,0% registrato nel precedente trimestre. Le compravendite residenziali restano dunque sempre trainate da privati e famiglie che dato il caro tassi avviatosi a inizio 2022 preferiscono procedere all’acquisto dell’abitazione senza la sottoscrizione di un nuovo mutuo.
Per quanto riguarda i valori di mercato, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un nuovo incremento nel secondo trimestre 2024 e segna un +2,5% rispetto al secondo trimestre 2023. Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +2,9% e gli immobili nuovi – generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico – segnano un incremento del +4,2%. Gli immobili ristrutturati segnano una più moderata crescita del +2,2%.
Da sottolineare che le crescite dei valori messe a segno nel corso dell’anno sono sospinte da fenomeni inflattivi esogeni piuttosto che da fattori legati alla domanda e ai volumi degli scambi immobiliari. Gli incrementi dei prezzi al mq sono infatti solo nominali, mentre in termini reali si osservano riduzioni.
Analizzando infine l’andamento dei prezzi a livello territoriale – sempre su base annuale – il maggiore incremento si rileva nel Nord-Est con un +4,1% mentre il Sud e Isole e il Centro, registrano rispettivamente un aumento del 3,3% e del 2,6%; il Nord-Ovest segna invece una leggera contrazione del -0,2%.
Il valore medio dell'immobile oggetto di garanzia nel secondo trimestre 2024 rimane stabile attorno ai 170.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo si posiziona attorno a 110 mq.
“Prosegue anche nel secondo trimestre dell’anno la ripresa della domanda di mutui da parte di privati e famiglie, segnando una crescita delle richieste pari al +3,4% sul primo semestre 2024. Indici IRS a livelli ridotti e stabili da inizio 2024 e nuove offerte commerciali da parte di principali istituti di credito, continuano a sostenere la domanda di mutui a tasso fisso con finalità surroga, che rappresenta sul canale online oltre il 40% del totale delle richieste nel secondo trimestre. Tuttavia, mentre la domanda di surroga mostra un buon andamento, la domanda di mutui per acquisto casa risulta meno dinamica" – commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it. “Nonostante un significativo miglioramento delle offerte di mercato per mutui a tasso fisso - di circa uno 0,30% fra il primo e secondo trimestre 2024 - privati e famiglie sembrano ancora oggi adottare un atteggiamento cauto e attendista relativamente al progetto casa, giudicando i tassi attuali di offerta ancora troppo elevati. Coerentemente, la percentuale di compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui casa rimane al 39% sul primo trimestre 2024 contro un 50% medio registrato prima dell’avvio del caro tassi di metà 2022. Una politica monetaria che torna a essere espansiva e aspettative di riduzione tassi Euribor di oltre un 1% sui prossimi 12 mesi - in base alle quotazioni dei futures sugli Euribor 3 mesi - potrebbero sicuramente infondere nuova fiducia rafforzando la domanda di mutui acquisto casa sui prossimi trimestri. In questo contesto di transizione è importante sottolineare che l’attesa riduzione del costo dei mutui porterà i tassi di interesse a livelli maggiormente convenienti ma tuttavia sempre elevati e stabilmente sopra ai valori di minimo storico - sotto l’1% per i tassi fissi e sotto lo 0,5% per i tassi variabili - dell’epoca Covid 2020-2021.”
“Archiviato un 2023 con una riduzione dei volumi di compravendita di circa il 10%, il I trimestre 2024 si chiude con un ulteriore storno del -7,2%”- afferma Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services - “e le previsioni per l’intero anno sono improntate a una riduzione di circa il 2%. Considerando i dati relativi alla quota di compravendite finanziate da mutuo – nell’intorno del 38% a fronte di una media storica superiore al 50% -, se ne deduce che il mercato è, più di un tempo, guidato da chi non deve ricorrere al finanziamento bancario e rafforza così le file di una domanda abitativa che continua a sostenere livelli di prezzi elevati e previsti ancora in aumento per tutto l’anno in corso.
L’effetto della Direttiva Case Green (EPBD) e la crescente offerta da parte degli istituti di credito di prodotti legati ai mutui verdi, più convenienti rispetto ai mutui standard, ha permesso ai finanziamenti green di portarsi a circa il 12% del totale erogato con previsioni di raggiungere tra il 24 e il 30% nel 2030 e oltre il 50% nel 2050.
La sostenibilità delle operazioni immobiliari rappresenta quindi un driver sempre più rilevante ai fini delle erogazioni di finanziamenti da parte delle banche che già dal 2025 dovranno rispettare nuovi criteri prudenziali comprensivi dell’evoluzione dei cicli immobiliari, delle prestazioni energetiche, oltre che dei rischi fisici dovuti a fattori climatico-ambientali”.
