Spread sui mutui sempre a valori minimi (0,20% per mutui a tasso fisso e 0,9% per tasso variabile) ma si rilevano prime tensioni al rialzo. È quanto emerge dalla bussola CRIF-Mutuisupermarket III Trimestre 2021.
Il mercato immobiliare conferma il suo momentum di crescita con dinamiche in costante accelerazione. I dati dell’Agenzia delle Entrate evidenziano nel secondo trimestre 2021 un aumento del numero delle compravendite residenziali del +73,4% rispetto al medesimo periodo del 2020. A sostenere la nuova voglia di casa ci sono diversi fattori: un clima economico in costante miglioramento, facilitazioni sui tassi e spese del mutuo per i più giovani anche grazie alle garanzie CONSAP sui mutui, agevolazioni fiscali per la ristrutturazione e riqualificazione energetica delle abitazioni e, da ultimo, condizioni dei prezzi sui mutui e degli immobili a livelli sempre molto interessanti. È quanto emerge dalla Bussola CRIF – MutuiSupermarket III Trimestre 2021.
I flussi dei mutui
Lato erogazioni, i dati di Banca d’Italia del secondo trimestre 2021 registrano nuovi flussi in crescita del +39,8%. Il minore incremento dei flussi di nuovi mutui sul secondo trimestre rispetto alla crescita del numero delle compravendite sullo stesso periodo è conseguenza della ricomposizione della domanda di mutui attualmente in essere: i flussi di nuovi mutui di surroga stanno progressivamente riducendosi con significativo impatto sul volume totale dei nuovi mutui erogati nel trimestre.
Tale fenomeno è evidente osservando la ripartizione delle nuove erogazioni di mutuo per finalità sul canale online, che rappresenta un valido termometro delle dinamiche in atto: il peso della finalità surroga registra costanti flessioni di trimestre in trimestre, passando dal 53% delle operazioni concluse nel primo trimestre 2021 al 44% e 34% rispettivamente nel secondo e terzo trimestre 2021. Simmetricamente, aumentano le erogazioni con finalità acquisto prima e seconda casa, che nel terzo trimestre 2021 spiegano quasi i due terzi del totale erogazioni sul canale online.
Gli under 36 trainano la domanda di mutui
Come evidenziato nelle precedenti rilevazioni, è il segmento Under 36 uno dei principali driver a sostegno della domanda di mutuo per acquisto casa. Nel terzo trimestre 2021 la fascia di richiedenti con età inferiore ai 36 anni continua infatti ad aumentare il suo peso, arrivando a spiegare il 35% delle richieste totali sul canale online da confrontarsi con valori attorno al 23% registrati nel corso dell’anno 2020.
Se guardiamo invece la sola finalità mutuo acquisto prima casa, la fascia di richiedenti Under 36 arriva a spiegare a settembre addirittura quasi il 50% delle richieste raccolte sul canale online con tale finalità. Le azioni del
governo a sostegno dei mutui per giovani stanno progressivamente manifestando la loro efficacia rilanciando l’interesse all’acquisto casa da parte di questo importante segmento.
Spread sui mutui sempre ai valori minimi
La domanda di mutui per acquisto casa gode anche di una situazione particolarmente favorevole sul fronte delle condizioni applicate: la media dei migliori spread di offerta delle banche nel secondo e terzo trimestre 2021 - per una richiesta di mutuo di importo € 140.000, durata 20 anni, valore immobile € 220.000 - rimane prossima ai livelli minimi di sempre: 0,9% per i mutui a tasso variabile e 0,2% per i mutui a tasso fisso, che oggi raccolgono sul canale online circa il 94% delle preferenze totali.
L’andamento dei valori di mercato
Lato mercato immobiliare, i prezzi al metro quadro degli immobili offerti in garanzia, pur restando come detto a livelli ancora interessanti, registrano un aumento nel corso del terzo trimestre 2021, esprimendo un rimbalzo tecnico rispetto al passato.
Questa dinamica è sicuramente alimentata da una domanda in forte e continua crescita sull’anno in corso, crescita che al momento potrebbe consolidarsi nel corso dei prossimi trimestri. Nel terzo trimestre 2021 il prezzo/mq registra dunque un aumento del +2,6% per gli immobili usati e del +1,7% per i nuovi immobili rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Da rimarcare, in particolare, il consolidamento della dinamica per gli immobili usati dopo una prolungata fase di debolezza. L’interesse nei confronti di questa tipologia immobiliare potrebbe ricondursi alle opportunità offerte dal Superbonus 110% e dagli altri bonus edilizi in vigore (e che auspicabilmente dovrebbero essere prorogati). Infatti, grazie alle agevolazioni previste, molte famiglie si potranno rivolgere al mercato dell’usato pensando di riqualificare gli immobili, quando, invece, magari senza tali meccanismi, alcuni asset immobiliari si sarebbero trovati fuori mercato. Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale, l’unica area che non registra un aumento nelle quotazioni trimestrali anno su anno è il Centro, con un -1,6% del prezzo/mq nel terzo trimestre 2021. Le altre aree mostrano tutte una ripresa dei prezzi al metro quadro: il Nord-Ovest con un +3,7%, il Nord-Est con un +1,1% e, infine, il Sud e Isole con un +0,4%.
“L’anno 2021 sarà ricordato come l’anno della ripartenza economica post-Covid19. Dopo un crollo del Pil pari a quasi il 9% nel 2020 - l'anno peggiore da quando esiste la Repubblica Italiana - le stime di crescita del FMI sul 2021 indicano ad oggi un aumento del Pil del 5,8%. La ripresa impatta positivamente sul clima di fiducia dei consumatori e di conseguenza le compravendite residenziali crescono significativamente nella prima metà dell’anno - del 56% rispetto al 2020 e del 22% rispetto al 2019 - grazie anche all’efficacia di molteplici interventi governativi che rilanciano l’interesse verso l’acquisto prima casa. In questo scenario, il sistema bancario continua a garantire un accesso al credito casa a prezzi molto ridotti e allettanti, ma la situazione sul fronte tassi potrebbe iniziare a cambiare nel corso dei prossimi mesi - commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it.
Dallo scorso agosto gli indici IRS, utilizzati per la determinazione dei mutui a tasso fisso, preferiti nel 94% dei casi dai richiedenti online, sono saliti di uno 0,30%. Tale aumento è stato però recepito ad oggi in modo parziale e disomogeneo dalle offerte prodotto di mercato e, in aggiunta, le offerte Under 36 per categorie prioritarie oggi presentano per legge tassi inferiori ai tassi medi rilevati da Banca d’Italia nella sua ultima rilevazione che risale al secondo trimestre 2021. Risulta quindi chiaro che alla luce di un probabile miglioramento delle prospettive economiche e nuovo aumento degli indici IRS, i tassi fissi dei mutui dovranno necessariamente subire un rialzo nel corso dei prossimi mesi. La tempistica e l’entità di tale incremento dipenderanno ad ogni modo da diversi fattori, fra cui l’andamento dei mercati finanziari e i tempi tecnici di adeguamento delle offerte da parte del sistema bancario.”
“L’insperato slancio che avevamo osservato sul mercato delle transazioni residenziali nella seconda parte del 2020l’abbiamo constatato anche nella prima parte del 2021 - afferma Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services -. Sono infatti ripartite per prime sia le città di provincia, sospinte dalla propensione al decentramento portato dall’emergenza sanitaria, ma ora stanno dinamicamente ripartendo anche le grandi città, in primo luogo Milano, che è tornata fra le mete più interessanti per gli investimenti, residenziali e non, a livello locale ed internazionale.
Il momento favorevole della congiuntura, che si innesta in un clima di grande fiducia per il contesto macro di riferimento, è altresì corroborato dalle ingenti risorse stanziate dal PNRR che prevede oltre 15 miliardi di Euro per l’efficienza energetica e la riqualificazione degli edifici.
A tale proposito, si segnala che la misura del Superbonus, lanciata nella seconda parte del 2020, ha preso finalmente velocità grazie all’emanazione del Decreto Semplificazioni che ha reso più snelle alcune procedure per l’ottenimento delle agevolazioni del 110%. La sempre più concreta possibilità che le agevolazioni edilizie vengano prorogate ed allargate ad altri comparti immobiliari (come ad esempio quello degli hotel) sta imprimendo ancora più dinamismo nel percorso di riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano. Tale nuova linfa può rappresentare una concreta possibilità di riscatto per quegli immobili che, probabilmente, senza una politica fiscale incentivante, non avrebbero più mercato o comunque sarebbero destinati a svalutarsi considerevolmente nel breve medio-periodo.
L’annuncio reiterato della riforma e la razionalizzazione delle rendite catastali potrebbe d’altro canto rappresentare un fattore avverso allo sviluppo virtuoso che si è recentemente innestato, ma, se ben governata, tale iniziativa potrà rappresentare un’occasione di perequazione fiscale e di ammodernamento del nostro sistema impositivo per avvicinare l’Italia ai mercati immobiliari più maturi ed equi”.
